تاریخ 1393/03/24 - سایت های دیگر ارتباط با ما درخواست اشتراکآرشیوشناسنامهصفحه اصلی
نسخه شماره 3662 برو جستجو جستجوی پیشرفته  



 رکود بازار مسکن همچنان ادامه دارد 

مقدمه:

وضعيت بازار مسکن چند ماهي است که در رکود مانده است وبسياري از ساختمان ها در سطح شهر خالي از سکنه هستند در حالي که فروشندگان منتظر افزايش قيمت هستند تا ساختمان هاي خود را با قيمت بالا به فروش برسانند.

اما با صحبت هايي که به گوش مي رسد ظاهرا بازار مسکن روند صعودي به خود نخواهد گرفت و يا در همين حالت رکود باقي مي ماند و يا با کاهش قيمت روبرو خواهد شد.

البته گرچه در کشور ايران کاهش قيمت ها کمي دور از ذهن است اما اگر بازار با رکود مواجه باشد بهتر از اين است که با افزايش قيمت ها روبرو شويم.

کارشناسان مسکن بر اين باورند که قيمت مسکن از ابتداي سال تاکنون در اکثر شهرها به خصوص شهرستان سمنان با رکود مواجه بوده اند و معتقدند که که اين رکود تا پايان سال نيز ادامه يابد.

با توجه به واحدهاي بسياري که توسط پيمانکاران در قالب مسکن مهر ساخته شده است، در حال حاضر در شهرستان سمنان بالغ بر صدها واحد خالي از سکنه در شهرک مهر وجود دارد.

لذا با وجود اين تعداد ساختمان خالي از سکنه انتظار مي رود مسئولين محترم ذيربط در استان سمنان فکري به حال اين واحدهاي خالي از سکنه کرده و در جهت کاهش قيمت مسکن تلاش نمايند.

حال با موارد مطرح شده نظر يکي از کارشناسان فعال بازار مسکن را در خصوص وضعيت اين بازار جويا شديم که در ذيل مي خوانيد؛

************************************************

دکتر مهدي سلطان محمدي کارشناس فعال بازار مسکن گفت: «عوامل متعددي در تغييرات قيمت مسکن نقش دارند که يکي از مهم ترين آنها نوسانات دوره اي بخش مسکن است که اکنون در دوره رکودي چرخه هاي مسکن قرار داريم.»

اين فعال بازار ادامه داد: «يک چرخه کامل بازار مسکن در بازار ايران حدودا بين 5 تا 6 سال است که بخشي از اين دوره را در رونق و بخشي ديگر را در رکود سپري مي کند. دور هاي رکود معمولا 2 تا 3 سال تداوم داشته است. ما از ابتداي تابستان 92 وارد دوره رکود شديم و لذا نمي توان انتظار داشت که اين دوره به اين سرعت تمام شود.»

وي افزود: «لذا در سال جاري اين احتمال وجود ندارد که اين دوره رکودي به پايان برسد و با توجه به اين عامل خيلي نمي توان رونق زيادي براي بخش مسکن در سال جاري متصور شد.»

اين کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «عامل مهم تاثيرگذار ديگر در تغييرات قيمت مسکن، نرخ تورم است که باعث مي شود قيمت هاي اسمي همه دارايي هاي ثابت تمايل به هماهنگي با تغييرات شاخص ها داشته باشند.»

وي ادامه داد: «از اين زاويه سياست هاي دولت در سال جاري در کنترل تورم موفقيت چشمگيري داشته و به نظر مي رسد نرخ تورم در سال جاري به زير بيست درصد برسد. بنابراين از اين جهت هرچند فشاري در جهت افزايش قيمت مسکن خواهد بود اما اين فشار خيلي قوي و تعيين کننده نخواهد بود.»

وي افزود: «بازارهاي مالي ديگر همچون وضعيت بورس و بازار ارز نيز در تغييرات قيمتي مسکن موثر است. با توجه به شرايط موجود در بازار بورس و اينکه خيلي ها معتقدند حبابي در بورس وجود داشته که اکنون اين حباب در حال تخليه است، اين امر ممکن است سرمايه هايي را به سمت بازار مسکن هدايت کند.»

سلطان محمدي تصريح کرد: «اگر مجموع اين عوامل را در نظر بگيريم بازار مسکن در سال جاري نسبت به وضعيت فعلي از حرکت بيشتري برخوردار خواهد شد و قيمت ها تمايل اندکي در جهت افزايش خواهند داشت؛ اما اين شرايط به نحوي نخواهد بود که بتواند خود را با تورم منطبق کند يا انتظار افزايش قيمت چشمگيري در بازار مسکن داشته باشيم.»

وي ادامه داد: «با اين حال حجم معاملات به تدريج افزايش خواهد يافت و اين شرايط هم براي خريد و فروش و هم براي اجاره صدق مي کند.»

سلطان محمدي گفت: «بازار اجاره به خصوص بيشتر تحت تاثير تورم قرار دارد و بنده گمان نمي کنم تقاضاي اجاره کاهش چنداني داشته باشد تا از اين بابت شاهد کاهش قيمت اجاره باشيم. قيمت هاي اجاره هميشه تمايل به انطباق با نرخ تورم داشتند و در سال آينده هم اين تمايل ادامه خواهد داشت، اگرچه ممکن است اين افزايش قيمت به پاي نرخ تورم نرسد اما انتظار کاهش قيمت ها هم در بازار اجاره درست نيست.»

حبيب ا... مختاري کارشناس ديگري نظر خود را اينطور بيان کرد: بيشتر کارشناسان معتقدند اگرچه بازار مسکن در سال 1393 رونق خواهد گرفت اما در ماه هاي ابتدايي سال افزايش قيمت چنداني در اين بازار رخ نخواهد داد .

وي افزود: قانون نانوشته اي در اقتصاد ايران است، رونق بازار مسکن با ثبات شرايط اقتصادي رابطه مستقيم دارد.

همين يک قانون کافي است تا مسير روزهاي آينده بازار مسکن از هم اکنون قابل پيش بيني باشد. بازار مسکن که در دو سال گذشته به دنبال نوسانات شديد قيمت ارز و طلا و همچنين رونق بازار در ماه هاي گذشته مورد بي توجهي ايرانيان قرار گرفته بود شايد در روزهاي آينده دوباره به بازار محبوب مردم تبديل شود. البته دلايل زيادي براي رسيدن به اين محبوبيت وجود دارد.

مختاري تصريح کرد: مسکن که هميشه براي مردم ايران بازار امن و بي دردسر سرمايه گذاري به شمار مي آمد در دو سال گذشته کم رونق شده بود. در واقع از زماني که قيمت ارز رو به افزايش گذاشت بسياري از مردم به سوي بازار ارز هجوم بردند و به اميد رسيدن به سودهاي کلان هر آنچه داشتند را در اين بازار سرمايه گذاري کردند. در ماه هاي پس از انتخابات رياست جمهوري نيز با بازگشت ثبات نسبي به بازار و توقف نوسانات شديد ارز اين بورس بود که سرمايه هاي مردم را به سمت خود کشيد. افزايش شديد شاخص بورس موجب شد تا بسياري از سرمايه گذاران در اين حوزه سودهاي کلان به دست آورند.

وي ادامه داد: در سال 1392 شاخص بورس ايران بيش از 2 برابر آنچه که در 21 سال قبل طي کرده بود، افزايش يافت و به شکلي بسيار چشمگير بازار مسکن را پشت سر گذاشت. در اقتصاد ايران بازار مسکن و بورس دو رقيب جدي براي جذب نقدينگي مازاد در اقتصاد کشور هستند.

مختاري ادامه داد: به همين خاطر در ماه هاي گذشته يا دست کم در نيمه دوم سال 1392 با رونق سرمايه گذاري در بازار بورس، بازار مسکن بيش از پيش به حاشيه رانده شد.

اما در ماه هاي پاياني سال 1392 با کاهش رونق بازار بورس و افت شاخص ها خروج سرمايه از اين بازار شدت گرفت.

وي تصريح کرد: از سويي ديگر به گفته کارشناسان سرمايه گذاري در بازار مسکن ارتباط مستقيمي با شرايط اقتصادي و سياسي کشور دارد. به اين معنا که هرچقدر آرامش در کشور بيشتر باشد ميزان سرمايه گذاري در اين بازار نيز بيشتر مي شود. در زمان التهاب و بي ثباتي بيشتر مردم تمايل به سرمايه گذاري نقدينگي خود در بازارهايي دارند که سرعت خروج سرمايه در آنها نيز بيشتر باشد.

مختاري گفت: بنابراين نگاهي به بازارهاي سرمايه گذاري رقيب مسکن از جمله ارز و بورس و همچنين شرايط اقتصادي و سياسي کشور نشانه هايي از افزايش ميزان سرمايه گذاري و رونق معاملات را در بازار مسکن را به دست مي دهد.

وي در پايان گفت: البته بيشتر کارشناسان معتقدند اگرچه بازار مسکن در سال 1393 رونق خواهد گرفت اما در ماه هاي ابتدايي سال افزايش قيمت چنداني در اين بازار رخ نخواهد داد.

در اين مورد بيت الله ستاريان، کارشناس بازار مسکن مي گويد در سال جاري بازار مسکن با رونق همراه خواهد شد. او البته رونق بازار مسکن را وابسته با عوامل زمينه اي از جمله ميزان عرضه مسکن و شرايط اقتصاد کلان کشور مي داند.

اميرحسين شريعتي، کارشناس مسکن نيز معتقد است در سال جاري اندکي رونق به بازار مسکن بازخواهد گشت اما اتفاق بزرگي در اين زمينه رخ نخواهد داد.

کارشناس ديگري در بازار مسکن وضعيت بازار مسکن در سال 93 را اينطور بيان کرد و گفت: به نظر مي‌رسد نياز به مسکن و ساخت آن همچنان مهمترين دغدغه و نگراني آحاد جامعه و خانواده‌هاي ايراني است. با بررسي مولفه‌هاي نياز ساخت مسکن شامل زمين، نرخ خدمات دولتي ساخت و ساز، دستمزد و مصالح، مي‌توان کاهش يا افزايش قيمت را پيش‌بيني کرد.

کرمعلي باقري در اين خصوص اظهاركرد: اقتصاد پايدار اقتصادي است که نرخ شاخص‌هاي اصلي رکود و تورم در آن ديده شده است. با توجه به سياست‌هاي اتخاذي دولت درخصوص فاز دوم هدفمند کردن يارانه‌ها و مصوبات و قوانين اعمال شده نمايندگان مجلس، پيش‌بيني‌ها حاکي از افزايش نرخ خدمات دستگاه‌هاي خدمات‌رسان در حوزه مسکن است. اين افزايش نرخ‌ها تاثير مستقيم بر دستمزدها، مصالح ساختماني، صنايع توليدي، صنعتي و حمل و نقل خواهد داشت. افزايش عوارض ضريب منطقه‌بندي سازمان امورمالياتي و نرخ خدمات سازمان نظام مهندسي، افزايش نرخ عوارض پروانه ساختمان توسط شهرداري‌ها، افزايش حق انشعاب آب، برق و گاز، هزينه‌هاي مربوط به تفکيک و افراز و درنهايت مصوبه اخير مجلس شوراي اسلامي درخصوص اخذ ماليات بر ساخت و ساز از توليدکنندگان مسکن، موجب افزايش نرخ‌ها و اثرات انکارناپذيري بر قيمت زمين، مسکن و ساخت و ساز درپي خواهد داشت.

وي افزود: صنعت ساختمان موتور محرکه اقتصاد است و رونق آن ارتباط مستقيم با افزايش نرخ اشتغال و کارآفريني در کشور دارد و گردش مالي آن باعث تحرک اقتصادي در بازار سرمايه و کار مي‌شود. در حال حاضر وجود رکود و تورم در بازار مسکن پيش‌بيني‌ها را پيچيده و دشوار ساخته است. حرکت‌ها و مانورهاي‌هاي سياسي و اقتصادي دولت نقش به‌سزايي در شکوفايي و رونق دوباره اين صنعت ايفا مي‌کند. در شرايط پيش رو جهت برون رفت از وضعيت رکود تورمي در بخش مسکن، اجرايي شدن صحيح برنامه پنجم توسعه، بهبود فضاي کسب و کار، ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسکن، طرح جامع مسکن و ايجاد مکانيزم‌هاي تشويقي در بخش صنعت ساختمان از سوي کارشناسان و اقتصاددانان توصيه مي‌شود. با توجه به اعلام سياست‌هاي دولت در بخش مسکن، تاکنون هيچ‌گونه حمايت و اهتمامي از سازندگان و انبوه‌سازان ديده نشده و وضعيت بازار مسکن همچنان ملتهب و بحراني است. گواه اين مدعا مصوبه اخير مجلس شوراي اسلامي درخصوص اخذ ماليات بر ساخت و ساز در بدترين شرايطي حاکم بر بازار ساختمان و صنايع وابسته به آن است. پرداخت سود با بهره بالا به سپرده‌گذاران توسط بانک‌ها و پرداخت تسهيلات 27 درصدي به بخش مسکن عملا توان رقابت و انگيزه لازم در بازار براي صنايع توليدي و سرمايه‌گذاري در بخش مسکن را به شدت کاهش مي‌دهد. با اين شرايط به نظر مي‌رسد امر ساخت و ساز در سال‌جاري با دشواري و چالش‌هاي فراواني روبه‌رو خواهد شد و بخش‌خصوصي تمايل چنداني به سرمايه‌گذاري در اين صنعت از خود نشان نخواهد داد.

باقري درباره اخذ ماليات بر ساخت و ساز که توسط مجلس به تصويب رسيد، خاطرنشان‌كرد: اين مصوبه با قانون ساماندهي حمايت از توليد و عرضه مسکن، برنامه پنجم توسعه، طرح جامع مسکن و سياست‌هاي کلان نظام از جمله اصل 31 قانون اساسي مغايرت دارد. نفس عمل يعني اخذ ماليات بر درآمد بحث بدي نيست، اما حال که در بدترين شرايط رکود تورمي بازار مسکن قرار داريم، مقيدکردن توليدکنندگان مسکن به پرداخت ماليات، اصلا منطقي و صحيح نيست. اين مصوبه موجب عدم تحقق برنامه‌هاي دولت از جمله به‌سازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري و ساماندهي حاشيه‌نشيني و باعث افزايش قيمت و هزينه‌هاي سربار ساخت مسکن براي خريدران خواهد شد.

وي در پايان يادآورشد: علاوه بر اين‌ فشار آوردن بيش از حد به بخش ساخت و ساز به عنوان مولد محرکه اقتصاد کشور، تاثير منفي بر صنايع کشور و اشتغال‌زايي به همراه دارد. همچنين فشار ناشي از اين ماليات‌هاي سنگين، در نهايت از سازندگان به مردم جامعه تسري پيدا خواهد کرد و مردم بايد متحمل پرداخت اين هزينه‌ها شوند.و اما در ادامه بعد از مطرح شدن صحبت هاي کارشناسان در خصوص بازار مسکن به سراغ چند تن از شهروندان رفته و وضعيت بازار مسکن را از زبان انها جويا شديم؛حسام ايزدي کيا در خصوص بازار مسکن گفت: من از قبل سال به دنبال خريد مسکن بودم ولي تاکنون موفق به خريد نشدم، مشکل اصلي اينجاست که در شهرستان سمنان قيمت مشخصي وجود ندارد و از همه جالب تر اينجاست که در اکثر مناطق قيمت ها يکسان است و هيچ فرقي با هم ندارند، به طور مثال در ميدان مادر و شهرک مديران قيمت ها يکسان است در حالي که اين اصلا درست نيست زيرا قيمت زمين در اين دو منطقه يکسان نيست که حال قيمت مسکن يکسان شده است.اين خريدار مسکن تصريح کرد: من براي خريد مسکن ماهها وقت گذاشتم ولي متاسفانه هنوز موفق به خريد مسکن باب ميل خود نشده ام به طوري که اکثر ساختمان ها در شهرستان سمنان با يک مشکلي مواجه هستند، به طوري که يا پارکينگ ندارند يا نقشه هاي مناسبي ندارند.

وي افزود: وقتي پاي صحبت يکي از پيمانکاران نشستم متوجه شدم شهرداري هر روز يک قانون جديد براي ساخت و ساز مسکن وضع مي کند که همين موضوع باعث شده تا پيمانکاران با مشکلاتي مواجه شوند.

ايزدي کيا در پايان گفت: اميدوارم در اين زمان باقي مانده تا شروع ماه مبارک رمضان مسکن مناسبي پيدا و خريداري کنم تا از مستاجري و قانون هاي ساختگي عده اي خلاص شوم.

در ادامه محبوبه رحماني خانم کارمندي که به قول خودش حدود يک ماهيست که به دنبال خريد مسکن در شهرستان شاهرود است گفت: قيمت ها در شهرستان شاهرود واقعا حبابي و کاذب است به طوري که بر سر زبان ها اين شايعه را انداخته اند که شاهرود قرار است مرکز استان شود براي همين قيمت مسکن بالا رفته است.

اين خانم متقاضي خريد مسکن در شهرستان شاهرود با ابراز نارضايتي از موضوعات پيش آمده در اين شهرستان اظهار داشت: مشکل اصلي ما در اين شهر اين است که مردم ساده و زود باور هستند و احساس مي کنند با حلوا حلوا کردن دهان شيرين مي شود و فقط نشسته اند و با فکر مرکز استان شدن به تورم قيمت مسکن دامن مي زنند.

وي ادامه داد: قيمت مسکن در اين شهرستان در مناطق بالاي شهر به متري 3 ميليون الي 3ميليون و 600 ميرسد و اين قيمت واقعا براي افراد عادي بسيار سنگين است.

اين خانم تصريح کرد: از مسئولين و دست اندرکاران شهرستان شاهرود تقاضا دارم تا کمي به فکر کاهش قيمت در اين شهرستان باشند تا افراد فاقد مسکن بتوانند مسکن مناسبي تهيه کنند.

وي در پايان گفت: واحدهاي مسکن مهر هم که ارزش پرداخت پول را ندارند چون بعد از مدت کوتاهي بايد از انجا بلند شد و دوباره آواره و مستاجر نشين شد، زيرا به قول معروف مسکن مهر با کمترين امنيت ساخته شده و اکثر پيمانکاران تنها براي پر کردن جيب خود اين ساختمان ها را ساخته اند.

کيوان صداقت فروشنده و متقاضي خريد مسکن در شهرستان سمنان است که در خصوص وضعيت مسکن گفت: من واقعا از نرخ گذاري در شهرستان سمنان سر در نمياورم، مسکني که خودم دارم و مي خواهم بفروشم در بلوار 17 شهريور قيمت متري 600 تومان ميدهند و مسکن ديگري که در همان منطقه مي خواهم بخرم و موقعيت و شرايطي مشابه مسکن خودم را دارد قيمت متري 1100 تومان ميدهند.

وي اظهار داشت: متاسفانه برخي از بنگاه داران تنها به فکر خودشان هستند و شرايط خريداران را درک نمي کنند و در اين اوضاع نا بسامان اقتصادي همانند دلالاني شده اند که از آب گل آلود ماهي مي گيرند.

وي افزود: اي کاش مسئولين و دست اندرکارن کمي بيشتر به شرايط موجود توجه مي کردند.

صداقت ادامه داد: گاهي به فکر خريد مسکن در شهرک مهر مي افتم که با پرس و جو و نظر خواهي از کساني که در اين ساختمان ها زندگي مي کنند منصرف مي شوم.وي افزود: يکي از دوستان نزديکم يکي از واحدهاي مسکن مهر سنتي ساز را خريداري کرده و با وجود اينکه هنوز يک سال هم نيست در اين واحد مستقر شده از خريد مسکن بسيار شاکي و ناراضي است و مي گويد هر روز يک تعميرکار براي درست کردن جايي از منزل در خانه من هستند و مشکل اينجاست که راه فراري هم ندارم.صداقت در پايان گفت: گراني هاي افسار گسيخته به آدم ها اجازه خريد مسکن را نمي دهد به طوري که حتي اگر الان مسکني خريد کنم به فرض اگر متري همان 1100 تومان در نظر بگيريم با هزينه هاي جانبي از جمله انتقال سند، عوارض شهرداري، کابينت و ... به متري 1300 تومان مي رسد، خانه اي که چند سال از ساخت آن گذشته و در يک مجتمع شلوغ است.

سلماز عرب عامري